🔴 RISCO DE NULIDADE ABSOLUTA: DESTINAÇÃO INDUSTRIAL DA EX-RFFSA PODE COMPROMETER O TERRA DA GRAMA

Enquanto o Condomínio Terra da Grama avança em ritmo acelerado, com máquinas trabalhando e campanhas vendendo o sonho da vida planejada, uma pergunta anterior ao marketing insiste em não desaparecer: qual é, exatamente, a base jurídica sobre a qual essa obra está sendo erguida?

A área onde o empreendimento se desenvolve não surgiu do nada. Ela tem origem na antiga Rede Ferroviária Federal. Era área industrial, vinculada à atividade ferroviária, inserida dentro de um contexto operacional específico. E o instrumento de cessão não tratava essa área como gleba urbana genérica disponível para qualquer finalidade futura. Havia destinação definida. Havia finalidade delimitada. Havia cláusula restritiva.

E é justamente aqui que o debate deixa de ser urbanístico e passa a ser estrutural.

Quando um bem público é cedido com destinação específica, essa destinação não é ornamental. Ela vincula juridicamente o uso. Ela condiciona a validade dos atos posteriores. Ela estabelece limite objetivo ao ente que passa a administrar o imóvel. Se a cessão estabelecia que a área deveria manter finalidade industrial, qualquer mudança dessa natureza exige autorização formal de quem detinha o domínio originário: a União.

Não se altera a natureza de um bem público federal por decreto municipal.

Não se transforma destinação industrial em uso residencial por simples reclassificação no Plano Diretor.

Não se supera cláusula restritiva com narrativa política.

O Plano Diretor organiza a cidade. Ele define zonas, coeficientes, gabaritos, parâmetros de crescimento. Mas ele não revoga cláusula de cessão federal. Lei municipal não tem poder para desafetar bem público da União se não houver ato formal correspondente. Se a área nasceu industrial sob regime vinculado e, posteriormente, foi reclassificada como urbana/residencial para viabilizar condomínio fechado, a pergunta não é ideológica. É jurídica.

Existe ato formal da União autorizando essa mudança de destinação?

Se houver autorização expressa, devidamente publicada, o debate se encerra. A cadeia dominial estará consolidada e o empreendimento seguirá seu curso sob plena segurança jurídica. Mas, se não houver esse ato, o cenário muda radicalmente. Porque a violação de cláusula restritiva em cessão pública pode gerar nulidade absoluta. E nulidade absoluta não depende de prazo. Não se convalida pelo decurso do tempo. Não se cura porque a obra está avançada.

Ela contamina a origem.

E quando a origem é contaminada, os atos subsequentes passam a depender da validade do primeiro passo. Alteração do Plano Diretor, aprovação do projeto, emissão de licenças, registros imobiliários, comercialização das unidades — tudo pode ficar juridicamente exposto se a mudança de destinação tiver ocorrido sem competência formal.

Não se trata de ataque ao empreendimento. Trata-se de perguntar se a sequência legal foi respeitada. Primeiro a consolidação dominial. Depois a alteração de uso. Depois a aprovação. Depois a obra. Se essa ordem foi invertida, o problema não é político — é estrutural.

E quem pode agir diante de eventual vício? A própria União, por meio da Advocacia-Geral da União. A Secretaria do Patrimônio da União. O DNIT, se houver parcela operacional envolvida. O Ministério Público Federal, por se tratar de patrimônio da União. O Ministério Público Estadual, se houver reflexo urbanístico irregular. Embargo cautelar não nasce de opinião. Nasce de ilegalidade objetiva.

O risco, nesse contexto, não é retórico. Ele alcança investidores, compradores e a própria estabilidade do empreendimento. Porque segurança jurídica não é slogan publicitário. É consequência da validade do título.

O concreto pode subir rápido. Mas, se a base jurídica estiver em desacordo com a cláusula restritiva original, a discussão pode subir na mesma velocidade — só que no Judiciário.

No fim, a pergunta que precisa ser respondida não é sobre o tamanho do condomínio, nem sobre o padrão das casas, nem sobre o paisagismo prometido.

A pergunta é mais simples e muito mais séria:

A mudança de destinação da área industrial da ex-RFFSA foi formalmente autorizada por quem tinha competência para autorizar?

Se foi, que se mostre o ato.

Se não foi, o risco não é narrativo.

É de nulidade absoluta.